Kupno nieruchomości pod wynajem jest w Wielkiej Brytanii modne. Inwestorzy powinni znać zasady opodatkowania nieruchomości i stosować odpowiednie metody optymalizacji podatku, aby osiągać wyższe zyski.
Podstawowym założeniem przy rozpatrywaniu dochodów z wynajmu ze współwłasności nieruchomości majątkowej jest to, że zysk z nieruchomości podlega opodatkowaniu w stopniu równym, czyli 50/50.
Z podatkowego punktu widzenia takie podejście może potencjalnie prowadzić do nieefektywnych skutków podatkowych. Przykładowo, jedna osoba podlega opodatkowaniu wg. stawki 40% lub 45%, a druga osoba nie pracuje i ma niewykorzystaną kwotę wolną od podatku.
Potencjalnie można zmienić podział dochodów z tytułu wynajmu nieruchomości stanowiącej współwłasność małżonków lub partnerów. Najpierw należy rozróżnić dwa typy własności. W pierwszym przypadku cała nieruchomość stanowi wspólną własność wspólników jako jeden podmiot. Gdy jeden współmałżonek lub partner umiera, cały majątek automatycznie przechodzi na drugiego partnera. Alternatywnie, współwłaściciele mogą posiadać określoną część nieruchomości. Gdy cała nieruchomość stanowi wspólną własność, nie będzie można zmienić podziału dochodu z najmu między małżonkami lub partnerami. W alternatywnym przypadku, gdy małżonkowie posiadają określone części, jest możliwa zmiana udziału własności rzeczywistej każdej osoby fizycznej.
Po pierwsze, konieczna byłaby zmiana własności tak, że jeden małżonek lub partner (ten będący w wyższym progu podatkowym) posiadałby uszczuplony udział w nieruchomości. To oczywiście wymaga zaangażowania prawnika i mogą pojawić się komplikacje w sytuacji, gdy jest to nieruchomość kupiona na kredyt.
Pamiętajmy, że należy zachować ostrożność z punktu widzenia podatku od nabycia nieruchomości, gdy w grę wchodzi kredyt na nieruchomości. Każde przeniesienie własności ma wpływ na ten podatek.
Ponadto, musimy złożyc deklarację do urzędu skarbowego HM Revenue & Customs, na formularzu nr 17.
Gdy właścicielem nieruchomości jest para nie będąca w związku małżeńskim, dochód będzie opodatkowany w stopniu równym 50/50 dla par, gdzie cała nieruchomość stanowi wspólną własność małżonków. W drugim przypadku własności w określonych częściach, dochód zostanie rozdzielony wg. udziałow.
Jeżeli właścicielem nieruchomości jest spółka Limited company, rozliczenie podatku bedzie zależeć od:
1. zysku firmy
2. dywidend pobranych ze spolki przez wspólników
3. czy jeden zewspólników pracował dla biznesu i pobierał wynagrodzenia za pracę
W praktyce jest łatwiej efektywnie rozdzielić dochod w spółce Limited company niż pomiędzy osobami indywidualnymi. Dzieje się tak na tej podstawie, że jeżeli jeden partner (szczególnie ten który jest podatnikiem w niższym progu podatkowym) jest aktywny w branży wynajmu np. działa jako sekretarz spółki lub zajmuje się obsługą zapytań najemców, może dystrybuować dodatkowe środki z biznesu w formie wynagrodzenia.
· Jaka jest struktura własności (indywidualna czy poprzez Limited company)
· W przypadku własności indywidualnej, czy cała nieruchomość stanowi wspólną własność, czy małżonkowie posiadają jej określone części
· Nie ma potrzeby ustalać statusu związku czy jest formalny czy nieformalny
· Należy ustalić czy na nieruchomości jest zaciągnięty kredyt
· Pamiętajmy, chociaż struktura w spółce Limited company ma potencjalne korzyści z punktu widzenia prawa podatkowego, należy wziąć pod uwagę aspekty takie jak podatek od zysków kapitałowych, jeśli chcesz przenieść nieruchomość wynajmowaną do spółki.
Magda Mikulska
Wisetax founder
